Что такое трейд-ин квартиры: что за программа и выгодно ли ей пользоваться?

Программа трейд-ин квартиры — это схема, которая подразумевает, что для покупки нового жилья сначала продается старое, находящееся в собственности. Интерес к трейд-ин сделкам в России активно растет, и этот вариант зачастую становится единственным способом приобрести новую недвижимость для тех, у кого уже есть жильё, особенно в условиях высоких ипотечных ставок.

Схема обмена квартир похожа на трейд-ин в автомобильном бизнесе. Старое жилье может использоваться как полная, так и частичная оплата за новую квартиру, например, в качестве первого взноса при покупке в ипотеку. Однако трейд-ин на рынке недвижимости существенно отличается от классического обмена.

Что такое трейд-ин при покупке квартиры: особенности работы схемы

В классическом понимании трейд-ин продавец выкупает подержанное имущество клиента. Но в сфере недвижимости застройщики редко предлагают «настоящий» трейд-ин. Чаще всего девелопер только помогает продать старую квартиру, чтобы клиент на эти деньги смог купить новую.

Главное преимущество схемы трейд-ин и ее основная особенность заключается в том, что продажа старого жилья и покупка нового происходят практически одновременно. Это позволяет человеку не остаться без собственной недвижимости в промежутке между сделками. По сути, что значит трейд-ин квартиры — это две параллельные сделки: продажа старого и покупка нового жилья.

Продажей старой недвижимости, как правило, занимается риелторское агентство, с которым сотрудничает застройщик, или его собственное подразделение.

Как работает трейд-ин на квартиру: основные виды сделок

На сегодняшний день в России действуют два основных вида программы трейд-ин квартиры:

Бронирование квартиры (помощь в реализации). Это наиболее распространенный вид, который составляет 85–90% трейд-ин сделок.

• Покупатель бронирует желаемую квартиру в новостройке, а старое жилье выставляется на продажу по цене, позволяющей реализовать его в короткие сроки.
• Застройщик фиксирует цену новой квартиры на срок бронирования (который может составлять от двух до шести месяцев), а вырученные от продажи старой квартиры средства пойдут в зачёт стоимости новой.
• Плюс этой схемы в том, что потери в цене старого объекта оказываются невелики, около 3–5%, так как цену можно снижать постепенно. Также агентство может быть более лояльным к ликвидности объекта.
• Главный минус: нет гарантии, что старую квартиру продадут. Если это не произойдет, договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком будет расторгнут, а время потеряно.

Выкуп квартиры (Стандартный трейд-ин). По этой схеме проходит 10–15% сделок.

• Застройщик или его партнер выкупает старое жилье сразу, что позволяет избежать ожидания продажи.
• Главный плюс: мгновенная продажа, фиксация стоимости новостройки, и отсутствие рисков расторжения ДДУ.
• Главный недостаток: компания не будет выкупать жилье по рыночной цене. Собственнику приходится снизить стоимость, теряя около 20% от реальной стоимости.

Некоторые застройщики предлагают опцию рассрочки на несколько месяцев для покупки новой недвижимости, пока продается старая, но риски здесь схожи со схемой бронирования. Также встречается трейд-ин с возможностью проживания, когда в старой квартире можно жить до сдачи новостройки (максимальный срок до четырех лет).

Требования к недвижимости для трейд-ин

Застройщики готовы работать не со всеми объектами. У них есть критерии отбора, так называемый «стоп-лист».

Для трейд-ин подходят:

• Квартиры, которые должны быть ликвидными, чтобы застройщик мог их продать.
• Оптимально, если у квартиры один собственник, в ней не прописаны несовершеннолетние, и она не требует дорогостоящего ремонта.
• Дом не должен быть аварийным или находиться в отдаленном районе.

Обстоятельства, которые могут стать препятствием при продаже квартиры в трейд-ин:

• Квартира, купленная с использованием материнского капитала (потребуется согласие органов опеки, которое могут не дать).
• Слишком большие (больше трех комнат или 120 м²) или слишком дорогие (дороже 25 млн ₽) квартиры.
• Очень старые дома (например, старше 1920 года постройки у ФСК).
• Апартаменты, земельные участки, дома, таунхаусы, нежилые помещения, комнаты и доли в квартирах.

Трейд-ин квартир: выгодно ли это?

Программа трейд-ин очень удобна и имеет ряд преимуществ:

Удобство и экономия времени (одновременность сделок):

Главной особенностью трейд-ин сделок является то, что продажа старого жилья и покупка нового осуществляются практически одновременно. Это удобно для владельцев единственной квартиры, так как позволяет избежать необходимости переезжать на временное съемное жилье в промежутке между сделками. Застройщик или его партнер (агентство) берет на себя реализацию старой квартиры, что позволяет клиенту сэкономить время и силы, а также продать недвижимость быстрее. Кроме того, почти все бюрократические процедуры, включая оформление документов, берет на себя представитель (партнер) застройщика.

Финансовая безопасность и бонусы:

• Фиксация цены: Застройщик бронирует для клиента новую квартиру и фиксирует ее стоимость на срок реализации старого жилья. Таким образом, покупатель может быть уверен, что новая квартира не подорожает. Цена на новостройку фиксируется на уровне, который зачастую ниже, чем цена после сдачи объекта.
• Скидки: Застройщики часто предоставляют дисконт при покупке квартиры по трейд-ин, в среднем размер скидки составляет 2–3%.
• Меньшие потери при бронировании: При использовании схемы бронирования (85–90% сделок), потери в цене старой квартиры, чтобы уложиться в сроки, могут составлять всего около 3–5%, так как цену можно снижать постепенно. Агентство может пойти на уступки и взять квартиру с низкой ликвидностью.
• Мгновенная продажа (при выкупе): Если застройщик (или его партнер) сразу выкупает старое жилье (10–15% сделок), это обеспечивает мгновенную продажу, отсутствие необходимости ждать и отсутствие рисков расторжения договора долевого участия (ДДУ).

Схема трейд-ин является выгодным и прогрессивным решением для тех, кто хочет обменять старую квартиру на жилье в новостройке, поскольку она значительно облегчает процедуру.

Ключевая выгода для клиента заключается в том, что не нужно самостоятельно заниматься реализацией старого жилья:

• Не нужно продавать квартиру/искать покупателей: Реализацию старой квартиры берёт на себя девелопер или привлекаемое им риелторское агентство. Клиенту не нужно самостоятельно искать покупателя квартиры, так как эту задачу берет на себя застройщик (или посредник).
• Не нужно бегать с бумагами/знать юридические тонкости: Почти все бюрократические процедуры берет на себя представитель (партнер) застройщика. Посредник, сотрудничающий с застройщиком, занимается оформлением документов, а агентство поможет подготовить документы.
• Экономия времени и сил: Делегирование этих хлопот позволяет продать недвижимость быстрее, а также сэкономить время и силы. В целом, обменять единственное жилье по трейд-ин намного проще, чем пытаться решить эту задачу самостоятельно.

Таким образом, программа трейд-ин позволяет покупателю делегировать все сложности, связанные с продажей вторичного жилья, и сосредоточиться на приобретении новой квартиры, при этом сделки по продаже старой и покупке новой квартиры происходят одновременно.