Программа семейной ипотеки, будучи одним из наиболее востребованных инструментов государственной поддержки, претерпит существенные изменения, которые вступают в силу с 1 февраля 2026 года.
Минфин России скорректировал правила выдачи ипотеки с господдержкой, чтобы повысить ее адресность и исключить возможности для инвестиционных злоупотреблений. Эти новые правила затронут не только семейную ипотеку, но также дальневосточную и арктическую ипотеки.
Цель изменений — обеспечить, чтобы государственная поддержка использовалась теми семьями, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий, а не для покупки нескольких объектов жилья в инвестиционных целях.
Что такое семейная ипотека?
Семейная ипотека — это программа государственной поддержки, которая позволяет семьям с детьми приобрести жилье по субсидированной процентной ставке. Государство компенсирует банкам разницу между льготной и рыночной ставкой, которая для этой программа составляет 6%.
Программа действует с 2018 года и была продлена до конца 2030 года. Право оформлять такую программу имеют семьи, в которых (по состоянию на 2025 год):
- есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет включительно;
- есть ребенок-инвалид;
- есть двое или более несовершеннолетних детей.
До вступления новых правил в силу условия, по программе Семейной ипотеки каждый из супругов мог оформить на себя отдельный ипотечный кредит.
Изменения в семейной ипотеке с 1 февраля 2026 года
Министерство Финансов РФ утвердило ключевые изменения, направленные на повышение адресности.
Один льготный кредит на семью
С 1 февраля 2026 года вводится ограничение — семья сможет оформить лишь один льготный кредит на жилье,. Для реализации этой нормы оба совершеннолетних супруга будут обязаны выступать созаемщиками по одному договору кредита.
Правило «одна льготная ипотека в одни руки» было введено для всех льготных программ в декабре 2023 года, но тогда речь шла о единственном получателе. С 1 февраля 2026 года как «одни руки» будет рассматриваться вся семья в целом.
Что это значит для семей:
- Семьи, которые ранее оформляли кредит лишь на одного супруга, чтобы сохранить право второго на льготную ипотеку в будущем (например, для поэтапного улучшения жилищных условий), лишатся такой возможности.
- Это изменение делает невозможной практику, когда супруги оформляли кредит для инвестиционных целей или в рамках донорской ипотеки.
- Если дохода семьи недостаточно для одобрения кредита, возможность привлечения третьих лиц в качестве созаемщиков (если они не являются иностранными гражданами, которые по правилам исключаются из сделки.
Более выгодное рефинансирование комбинированной ипотеки
Еще одна новость касается комбоипотеки, которая состоит из части кредита по семейной ипотеке по льготной ставке (6%) и части кредита по рыночной ставке (которая выходит за лимит программа — 12 млн рублей для столичных регионов и 6 млн рублей для остальной России).
С 1 февраля 2026 года Министерство финансов РФ разрешает рефинансировать рыночную часть такого кредита. Если раньше рефинансирование рассматривалось банками как выдача нового кредита и вся ставке пересчитывалась по рыночным условиям, то теперь будет учитываться и льготная часть.
Это послабление призвано помочь семьям снизить долговую нагрузку. Кредиторы должны будут предоставлять заемщикам справку с информацией об остатке задолженности по обеим частям кредита. Это позволит гражданам выбрать наиболее подходящие условия для уменьшения ежемесячных платежей.
Донорская семейная ипотека в 2026 году
В настоящее время допускается привлечение третьих лиц в качестве заемщиков, если дохода семьи недостаточно для одобрения льготного ипотечного кредита.
С 1 февраля 2026 года использование «доноров» для семейной ипотеки будет запрещено. Эта мера соответствует общему курсу на то, чтобы программа стала строго социальной, а не инвестиционным инструментом. Однако, как уточняет Минфин, возможность привлекать третьих лиц сохранится в случае, если дохода семьи действительно недостаточно для одобрения кредита. Это важное уточнение для семей, где, например, один супруг имеет низкий доход или находится в отпуске по уходу за ребенком.
Можно ли взять две семейной ипотеки после 1 февраля 2026 года?
Нет, взять две семейных ипотеки после 1 февраля 2026 года будет невозможно.
Главное изменение, которое вводит Минфин с февраля 2026 года, — это ограничение одним льготным кредитом на всю семью. Семьи, которые по текущим правилам оформляли кредит лишь на одного супруга в надежде взять второй кредит в будущем, лишатся такой возможности.
Для тех, кто оформлял кредит в декабре или до него, сохраняя право второго супруга, следует поторопиться. Для тех, кто будет оформлять семейную ипотеку после 1 февраля 2026 года, это станет осознанным шагом к оформлению единственно возможного льготного кредита на жилье.
Напомним, что возможность использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса сохранится.
Если Ваша семья планирует покупку квартиры по программе Семейной ипотеки – лучше поторопиться. Например, в ЖК «Знатный» в Санкт-Петербурге вы можете приобрести подходящее для Вас жилье бизнес-класса по доступным ценам.
