Рефинансирование ипотеки: что такое и как сделать

Рефинансирование ипотеки — это замена действующего жилищного кредита новым, на более выгодных условиях. Заёмщик берёт новый займ, гасит им остаток прежнего долга и дальше платит уже другому банку — по сниженной ставке или с меньшим ежемесячным взносом. Продавать квартиру при этом не нужно. Ниже разберём, что это такое, когда процедура действительно выгодна и как её пройти пошагово.

Что такое рефинансирование ипотеки

Если объяснять простыми словами, при рефинансировании вы не покупаете новую квартиру и не переезжаете. Вы меняете кредитора и условия кредита. Новый банк выдаёт займ, которым вы закрываете долг перед прежним банком, а затем обслуживаете кредит уже на новых условиях — как правило, по более низкой ставке или с меньшим ежемесячным платежом.

Зачем заёмщики делают рефинансирование ипотеки:

• снизить процентную ставку и уменьшить итоговую переплату;
• уменьшить ежемесячный платёж за счёт увеличения срока;
• объединить несколько кредитов в один;
• сменить банк, если текущий не устраивает уровнем сервиса.

Рефинансирование ипотеки — это новый кредит со всеми сопутствующими расходами. Оценка недвижимости, страхование, госпошлина за регистрацию залога — всё это нужно заранее заложить в расчёт выгоды.

Когда рефинансирование ипотеки выгодно

Не каждая ситуация оправдывает переоформление. Условия рефинансирования ипотеки складываются в вашу пользу при одновременном совпадении нескольких факторов.

Рефинансировать выгодно, если:

• разница между текущей и новой ставкой — от 1,5 процентного пункта и выше;
• с момента выдачи ипотеки прошло не менее 6–12 месяцев;
• остаток долга достаточно велик — экономия на процентах перекрывает расходы на оформление;
• кредитная история чистая, без просрочек.

Не стоит торопиться, если:

• вы выплатили больше половины ипотеки — основная часть процентов уже погашена;
• разница в ставках меньше 1–1,5 п.п. — экономия «съедается» расходами;
• до конца срока кредита осталось 1–2 года.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки в конкретном случае — зависит от суммы остатка, ставки, срока и стоимости переоформления.

Посчитайте результат в калькуляторе банка или попросите менеджера показать сравнительный расчёт переплаты «до» и «после».

Как сделать рефинансирование ипотеки: пошаговая инструкция

Процедура стандартная и хорошо отработана банками. Ниже рассказали о том, как сделать рефинансирование ипотеки по шагам.

Шаг 1. Оцените выгоду. Запросите в текущем банке справку об остатке долга и действующем графике платежей. Посчитайте, сколько процентов заплатите до конца срока, и сравните с тем, сколько отдадите по новой ставке — обязательно с учётом расходов на переоформление.

Шаг 2. Выберите банк. В Санкт-Петербурге рефинансирование ипотеки предлагают практически все крупные федеральные банки. Изучите предложения нескольких из них и смотрите не только на ставку, но и на:

• требования к страхованию (жизнь, имущество, титул);
• наличие скрытых комиссий за выдачу и обслуживание;
• условия досрочного погашения.

Шаг 3. Подайте заявку. Большинство банков принимают предварительную заявку на рефинансирование ипотеки онлайн. Получив одобрение, переходите к сбору документов.

Шаг 4. Соберите документы. Полный список приведён в разделе ниже — это один из самых ответственных этапов.

Шаг 5. Подпишите новый договор. Внимательно читайте условия, особенно пункты о страховке и штрафах за досрочное погашение. Если что-то непонятно — просите менеджера объяснить до подписания.

Шаг 6. Закройте старый кредит. Новый банк переводит средства на погашение прежней ипотеки. После закрытия нужно снять обременение у старого кредитора и зарегистрировать залог в пользу нового банка — через МФЦ или электронно.

В среднем рефинансирование ипотеки пошагово занимает 1–2 месяца — от первой заявки до регистрации нового залога.

Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки

Стандартный пакет документов для рефинансирования ипотеки делится на три группы.

Личные документы:

• паспорт гражданина РФ;
• СНИЛС;
• справка о доходах (2-НДФЛ или по форме банка) за 6–12 месяцев.

По действующей ипотеке:

• кредитный договор с графиком платежей;
• справка об остатке долга из текущего банка;
• документы по первоначальной сделке (договор купли-продажи или ДДУ).

По объекту залога:

• выписка из ЕГРН;
• свежий отчёт об оценке недвижимости;
• технический паспорт (требуется в ряде банков).

Отчёт об оценке нужно заказывать у аккредитованного оценщика — в Санкт-Петербурге у каждого банка свой перечень одобренных оценочных компаний. Конкретный список документов уточняйте в выбранном банке: требования могут различаться.

Частые ошибки при рефинансировании ипотеки

Рефинансирование — рабочий инструмент, но ошибки при рефинансировании ипотеки способны свести всю выгоду к нулю.

1. Смотреть только на ставку. Низкая ставка не гарантирует экономию, если банк требует дорогую комплексную страховку или берёт комиссии за обслуживание.
2. Растягивать срок без расчёта. Если при рефинансировании вы увеличиваете срок кредита на 5–10 лет, итоговая переплата по процентам может вырасти даже при меньшей ставке.
3. Не учитывать расходы на оформление. Оценка недвижимости, страховка, госпошлина за регистрацию залога — реальные траты. Вычтите их из расчётной экономии.
4. Рефинансировать на поздних сроках. В аннуитетных платежах проценты выплачиваются в первую очередь. Если вы прошли больше половины срока, переплата по процентам почти исчерпана, и смысл рефинансирования минимален.
5. Не проверять кредитную историю. Перед подачей заявки убедитесь, что в истории нет ошибок и незакрытых просрочек — они часто становятся причиной отказа.

Рефинансирование и семейная ипотека: в чём разница

Самое важно, что стоит знать — это разные инструменты с разными целями и условиями. Мы составили сравнительную таблицу, где можно наглядно увидеть разницу.

Параметр	Рефинансирование	Семейная ипотека
Кто может воспользоваться	Любой заёмщик с действующей ипотекой	Семьи с детьми по условиям программы
Цель	Снизить ставку по уже выданному кредиту	Купить жильё по льготной ставке
Объект	Уже купленная квартира	Новостройка или вторичка по условиям программы
Господдержка	Нет (кроме отдельных программ)	Да, субсидируется государством

Чем отличается рефинансирование от семейной ипотеки: семейная ипотека — это льготная программа покупки жилья, а рефинансирование — инструмент управления уже имеющимся кредитом.

Можно ли рефинансировать ипотеку с господдержкой? Да, но с ограничениями. Если ипотека оформлена по льготной программе, рефинансировать её обычно можно только в рамках той же или аналогичной государственной программы — стандартное рефинансирование отменяет субсидированную ставку.

Подробнее о льготных программах покупки жилья — на странице Семейная ипотека.

Частые вопросы о рефинансировании ипотеки

Что такое рефинансирование ипотеки простыми словами?

Рефинансирование ипотеки — это оформление нового кредита для погашения действующего жилищного займа на более выгодных условиях. Заёмщик не меняет квартиру, а меняет банк и условия: получает сниженную ставку, меньший ежемесячный платёж или удобный срок.

Как сделать рефинансирование ипотеки?

Чтобы сделать рефинансирование ипотеки, пройдите шесть шагов: оцените выгоду, выберите банк, подайте заявку, соберите документы, подпишите новый договор и закройте старый кредит. После погашения прежней ипотеки нужно снять обременение и зарегистрировать залог в пользу нового банка. В среднем весь процесс занимает 1–2 месяца.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку?

Рефинансировать ипотеку выгодно, если новая ставка ниже текущей минимум на 1,5 процентного пункта, с момента выдачи кредита прошло больше 6 месяцев и вы ещё не перешли середину срока. На поздних сроках большая часть процентов уже выплачена, поэтому экономия будет минимальной.

Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки?

Для рефинансирования ипотеки нужен стандартный пакет: паспорт, СНИЛС, справка о доходах, действующий кредитный договор, справка об остатке долга, выписка из ЕГРН и свежий отчёт об оценке недвижимости. Точный перечень зависит от банка.

Сколько времени занимает рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование ипотеки занимает в среднем от 1 до 2 месяцев — от подачи первой заявки до регистрации нового залога. Срок зависит от скорости сбора документов, оценки недвижимости и загруженности банка и МФЦ.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку?

Законодательных ограничений на число рефинансирований нет — ипотеку можно рефинансировать несколько раз. На практике каждое переоформление сопровождается расходами на оценку, страховку и госпошлину, поэтому повторное рефинансирование имеет смысл только при заметном снижении ставки.

Можно ли рефинансировать семейную ипотеку или ипотеку с господдержкой?

Да, но с ограничениями. Льготную ипотеку, как правило, можно рефинансировать только в рамках той же или аналогичной государственной программы. Перевод в обычное рефинансирование лишает заёмщика субсидированной ставки.

Чем рефинансирование отличается от реструктуризации ипотеки?

Рефинансирование — это новый кредит в другом банке на более выгодных условиях. Реструктуризация — это изменение условий действующего договора в том же банке, обычно как мера поддержки при трудностях с платежами. Рефинансирование снижает переплату, реструктуризация — снижает текущую нагрузку.

Заёмщикам в Санкт-Петербурге доступны программы рефинансирования практически во всех федеральных банках. Если вам нужна не оптимизация текущего кредита, а покупка жилья по льготной ставке — используйте отдельные программы, например семейную ипотеку, не смешивая их с задачей рефинансирования.

Если вы ещё не определились со способом покупки, посмотрите также Рассрочку от застройщика.